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每一轮楼市横盘,总有城市坐不住。?01这些城市出手了?这一次出手的,主要是二线城市和三四线城市。

日前,南京六合区出台新政,只要拥有大专及以上学历,购房不必再提供2年社保或个税证明,该政策实施范围在六合区。?这一政策的确属于“人才政策”,但势必对限购造成影响。不过,南京六合区属于远郊区,此前南京另一个远郊区高淳区已放松限购政策,而作为远郊区的广州增城从化尚未限购。

就在同一天,天津出台人才新政:对承接北京非首都功能疏解的项目,非本市户籍职工在天津无房的,买房无需提供社保证明。

这一政策有两个限定:一是只在天津滨海中关村科技园、宝坻中关村科技城试行。二是要求为北京非首都功能疏解项目的职工,并非对所有人开放。可见,无论南京还是天津,都是从特定区域为突破口,以人才政策为出发点,在抢人的同时对楼市产生影响。

02亲自上阵的三四线城市与南京和天津相比,三四线城市无疑更加直接。?近日,安徽宿州祭出了“买房补贴”的大招。农民进城购房首套房,财政全额补贴契税。如果不是进城落户,只要在城里务工,签订1年以上劳动合同,买房同样可给予2万补贴。?至于高学历人群,大专、本科、硕士、博士等在当地签订5年劳动合同的,购买首套房可分别给予3万、4万、8万、10万元不等的补贴。?与宿州异曲同工,湖北宜昌推出大学生打折房。当地出台规定,对毕业5年内来宜昌就业创业、落户的高校毕业生,可按周边商品房价的8-9折购买“安转商”住房。其中,博士研究生享受8折,硕士研究生享受8.5折,本科生及以下享受9折优惠。

至于面对降价促销及老业主维权,有城市已经做出了自己的选择:

有媒体曝光广西桂林临桂区抛出了“限跌令”,广东肇庆则责令开发商执行“无理由退房”……一时间,从二线到三四线,楼市调控开始出现松动迹象。

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谁在蠢蠢欲动?

?不难发现,这些城市有两个共同特征。?一是这些城市要么是三四线城市,要么是二线城市的远郊区,此前都经历过一段楼市火热期,目前则面临楼市横盘。?二是楼市新政,多半都与人才政策、落户政策或城市群政策相捆绑。无论是送钱送房,还是限跌,抑或放宽限购,万变不离其宗。?

从大局来看,这些政策均能在“一城一策”的解释范畴之内,也能落在“鼓励1亿农民进城”或者“抢人大战”、城市群一体化的辩护范围之内。

从现实来看,维持楼市稳定,似乎也符合“稳房价稳地价稳预期”的房地产定位。

为什么会出现这种局面?

对于各个层级的楼市底线,凯风君曾做过一段总结:?中央最在意金融风险,地方最在乎土地财政,地产商最怕现金流危机,炒房客最担心关门打狗,刚需最需要楼市稳定,房东最怕征税,租客最担心房租上涨。

就此而言,只要不触及金融风险,中央政策之稳,只会超出你想象。而对于地方政府来说,不说下跌,只要横盘,只要出现有价无市行情,对于土地财政和房地产拉动经济的影响就超出想象。?尤其是当经济进入新常态,传统产业步入调整空间,经济强市尚且面临工业利润下滑的困境,遑论中小城市?可以说,许多城市只剩下房地产作为唯一的增长亮点。?这种情况下,有个别地方政府坐不住,实属时势发展的必然。相反,对于核心城市来说,横盘只是伤筋动骨,不涉及根本,因而在政策上更能保持刚性。04

楼市横盘期的三条铁律

?那么,这些刺激政策到底有没有用??大家要明白一个道理,楼市是逆周期性的,楼市之好坏与政策宽松力度刚好相反。调控越积极的城市,楼市自然经历过火热。而连限购都没上马的城市,却还要靠送钱送房来托底,那么这些地方房地产的基本面大概率是堪忧的。?更关键的是,从刺激楼市的角度来说,这些政策的力度完全不够用,不仅无法托底,反而暴露了自身存在的问题。?从近期各地的楼市变局,我们至少能得出三条楼市铁律:?其一,楼市变局期,许多城市往往会以人才政策或落户政策之名,变相松绑调控。这种松绑不无政策试探的意味。?其二,在楼市周期里,哪些城市坐不住,哪些城市最先行动,哪些城市试图暗度陈仓,足可看出这些地方楼市基本面的好坏。?其三,小城市和大城市的远郊区不具全局重要性,不足以作为政策转向的标志。在中国楼市里,真正具有信号价值的城市只有北上广深以及强二线城市,真正具有信号价值的调控在于限购与限贷,只有这些城市的这些政策发生逆转,才会真正出现全局性的大转折。?一定要记住这三条铁律,这样才不会陷入投资困境。

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(来源:投资者网的财富号 2019-10-18 08:12) [点击查看原文]